Son yıllarda kira bedellerindeki artışlar ve konut arzındaki dalgalanmalar nedeniyle ev sahibi ile kiracı arasındaki uyuşmazlıklar mahkemelerin en yoğun dosya yükünü oluşturmaktadır. Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 347 ve devamı maddeleri kiracıyı koruma odaklı katı hükümler içerse de; 10 yıllık uzama süresinin dolması, ihtiyaç nedeniyle tahliye, tahliye taahhütnamesi ve iki haklı ihtar gibi hukuki dayanaklar kiraya verene sözleşmeyi sona erdirme hakkı tanımaktadır.
⚖️ Hukuki Özet
10 Yıl Dolan Kiracı Nasıl Çıkarılır? TBK m. 347 uyarınca, 1 yıllık sözleşmelerde 1 yıl + 10 uzama yılı (toplam 11 yıl) dolduktan sonra kiraya veren hiçbir gerekçe göstermek zorunda kalmaksızın, her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı ihtarname tebliğ ettirerek tahliye davası açabilir. İhtiyaç sebebiyle tahliyede ise kiraya verenin veya birinci derece yakınının konut/işyeri ihtiyacının samimi, gerçek ve zorunlu olduğu ispatlanmalıdır. 01.09.2023 itibarıyla tüm kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk şarttır.
1. 10 Yıllık Uzama Süresi Sebebiyle Tahliye (TBK m. 347) ve Süre Hesabı
Uygulamada en çok karıştırılan husus “10 yıllık sürenin” ne zaman başladığıdır. Kanun metni açıktır: Sözleşme süresi (örneğin 1 yıl) bittikten sonra başlayan 10 uzama yılı esas alınır. Dolayısıyla 1 yıllık tipik bir kira sözleşmesinde toplam süre 1 + 10 = 11 yıl dolduktan sonra kiraya verenin fesih hakkı doğar.
Bu gerekçeyle tahliye talebinde bulunabilmek için kiraya verenin herhangi bir haklı sebep (ihtiyaç, tadilat vb.) bildirmesine gerek yoktur. Ancak tebligat süresi hak düşürücüdür: İhtarname, yeni uzama yılının sona ermesinden en az 3 ay önce kiracının eline ulaşmış (tebliğ edilmiş) olmalıdır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2020/4512, K. 2020/6890:
“TBK m. 347 hükmü uyarınca on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, uzayan her yılın bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Bildirimin üç aylık yasal süre içinde kiracıya tebliğ edilmemesi halinde davanın süreden reddi gerekir.”
2. Gereksinim (İhtiyaç) Sebebiyle Tahliye Davası (TBK m. 350)
Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne, baba) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi doğarsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilir.
Yargıtay yerleşik içtihatlarında ihtiyacın soyut bir iddia olmasını kabul etmemekte; somut delillerle ispatını aramaktadır:
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/3-1039, K. 2021/1183:
“İhtiyaç iddiasına dayalı tahliye davalarında ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen, geçici veya henüz doğmamış ya da doğması muhtemel olan ihtiyaca dayanılarak tahliye kararı verilemez. Kiraya verenin aynı bölgede kendisinin oturabileceği başkaca boş taşınmazının bulunması samimiyet şartını ortadan kaldırır.”
Kiraya veren, gereksinim gerekçesiyle kiracıyı tahliye ettirdikten sonra haklı bir sebep olmaksızın taşınmazı 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Aksi takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü kılınır.
3. Karşılaştırmalı Kira Tahliye Sebepleri Tablosu
| Tahliye Sebebi | Yasal Dayanak | İhtarname Şartı | Dava Açma Süresi | Yargıtay Kriteri |
|---|---|---|---|---|
| 10 Yıllık Uzama | TBK m. 347 | Dönem sonundan 3 ay önce tebliğ | 11. yıl bitiminden itibaren | Gerekçe aranmaz, süre hesabı katıdır. |
| Gereksinim (İhtiyaç) | TBK m. 350 | Zorunlu değil, tavsiye olunur | Sözleşme bitiminden 1 ay içinde | İhtiyaç samimi, gerçek ve zorunlu olmalıdır. |
| İki Haklı İhtar | TBK m. 352/2 | 2 ayrı aya ait haklı ihtarname | Dönem bitiminden 1 ay içinde | Ödemelerin ihtardan sonra yapılması gerekir. |
| Tahliye Taahhüdü | TBK m. 352/1 | Doğrudan icra takibi veya dava | Taahhüt tarihinden 1 ay içinde | Kira sözleşmesinden sonraki tarihte imzalanmalıdır. |
4. Zorunlu Arabuluculuk Aşaması (7445 Sayılı Kanun)
1 Eylül 2023 tarihi itibarıyla yürürlüğe giren yasal düzenleme gereğince, kira ilişkisinden kaynaklanan tüm tahliye ve kira tespit davalarında dava şartı arabuluculuk zorunlu kılınmıştır. Arabuluculuk bürosuna başvurulmadan doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılan tahliye davaları, mahkemece esasa girilmeksizin usulden (dava şartı yokluğu nedeniyle) reddedilmektedir.
Ankara Kira Hukuku Danışmanlığı & Dava Takibi
Kira tahliye davaları; ihtarname tebliğ süreleri, hak düşürücü dava açma süreleri ve arabuluculuk tutanakları bakımından en ufak bir usul hatasında davanın reddedilmesine neden olan hassas süreçlerdir. Gayrimenkul uyuşmazlıklarınızda hak kaybı yaşamamak adına ofisimizle iletişime geçebilirsiniz.
İlgili Diğer Hukuki Rehberlerimiz & Emsal Karar İncelemeleri
Consensus Hukuk & Danışmanlık uzmanlık alanları doğrultusunda hazırlanan diğer emsal Yargıtay kararlı güncel hukuki incelemelerimize de göz atabilirsiniz:
-
⚖️
2026 Araç Değer Kaybı Hesaplama ve Sigorta Tahkim Başvurusu Rehberi
(Tazminat & Sigorta Hukuku) -
⚖️
2026 Kıdem ve İhbar Tazminatı Hesaplama, Fazla Mesai ve İşe İade Davası Rehberi
(İş & Sosyal Güvenlik Hukuku) -
⚖️
MASAK ve Banka Hesabı Bloke Kaldırma: Yasa Dışı Bahis & Bilişim Dolandırıcılığı Rehberi
(Ceza & Bilişim Hukuku)
){kind=link}