Kaya Hukuk & Danışmanlık Bürosu olarak bu yazımızda Kira Tespit Davası Nasıl Açılır? Konusunu ele alacağız.Kira sözleşmesi, kiralayan ile kiracı arasındaki anlaşmaya dayalı olarak kurulan kiracının kiralanan taşınmaz karşılığında belirli bir kira bedeli ödemekle yükümlü tutulduğu, kiralayanın da kiralanan taşınmazın kullanma ve yararlanma hakkını kiracıya bıraktığı sözleşme türüdür. Kira sözleşmesinin esaslı unsurlarından olan kira bedeli, sözleşmenin kurulması esnasında sözleşme serbestisi ilkesinin gereği olarak herhangi bir koşul ve şarta bağlı olmaksızın belirlenebilir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesinin kendiliğinden son bulmadığı, kiracının sözleşme süresinin sona ermesinden en az 15 gün önce bildirimde bulunmaması halinde sözleşmenin aynı koşullarda bir yıl daha uzamış sayılacağı kanunumuzca hüküm altına alınmıştır. Bu durumda değişen ekonomik koşullar gözetildiğinde kira bedelinin sabit kalması, menfaat dengesine uygun olmayacağından kira bedelinde artış yapılması zorunluluğu gündeme gelecektir. Fakat, Türk Hukuk Sistemi’nde kira bedelinin kiralayan tarafından tek taraflı olarak artışına karar verilemeyeceği kiracının korunması ilkesinin doğal bir sonucu olarak kabul edilmektedir.
Ülkemizin içinde bulunduğu sosyal ve ekonomik koşullar nedeniyle son dönemlerde fazlaca karşılaşılan bir uyuşmazlık türü haline gelen yenilenen kira dönemine ilişkin kira bedelinin tespiti sorunu kira tespit davası adı verilen dava ile çözümlenmekte olup 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir.
Kira Tespit Davası Nasıl Açılır? Hangi Mahkeme yetkilidir? Kira Tespit Davası Nasıl Açılır?Kira tespit davalarında izlenecek olan hukuki yol; taraflar arasında kira sözleşmesi kurulurken artış oranına ilişkin hüküm bulunması veya bulunmamasına göre değişiklik arz edeceği gibi 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde de farklılık gösterecektir. Bunun yanında, kira bedelinin yabancı para üzerinden belirlendiği kira sözleşmelerinde de kira tespit davalarında izlenecek olan yol değişiklik gösterecektir. Buna göre,
- Taraflar Arasında Kira Bedelinin Artışına İlişkin Anlaşma Bulunduğu Durumlar
Türk Borçlar Kanunu’nun 344/1 maddesinde düzenlenmiş olup “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.” şeklindedir. Madde lafzından anlaşıldığı üzere; kira bedelinin artış oranı, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre belirlenmiş olan değişim oranını geçemez. Bu düzenlemeyle görülmektedir ki kira bedelinin artış miktarına ilişkin üst sınır, emredici şekilde belirlenmiş olup TÜİK tarafından açıklanan TÜFE on iki aylık ortalamasıdır.
Bu düzenleme uygulamada genellikle, kira bedelinin yenilenen her dönemde bir önceki kira yılına ait ortalama TÜFE oranında artış yapılacağı şeklinde karşımıza çıkmaktadır. Ancak taraflar, kira artışını TÜFE oranından farklı bir oran veya net bir miktar olarak da belirleyebilmektedir. Bu halde, hakim yine TÜFE oranını gözeterek karar verecektir. Örnekle açıklamak gerekirse;
TÜİK tarafından 2021 Ağustos ayı için belirlenen ortalama TÜFE oranı %15,78’dir.
- Taraflar aralarında yapacakları anlaşma ile artış miktarını %10 olarak belirlemişlerse, geçerli olacak olan artış oranı kiracının korunması ilkesinin gereği olarak %10 olacaktır.
- Taraflar aralarında yapacakları anlaşma ile artış miktarını %20 olarak belirlemişlerse, geçerli olacak artış miktarı kanunen üst sınırın TÜFE oranı olarak belirlenmesi ve bu oranı aşan kısmın dikkate alınmaması (kısmi butlan) nedeniyle %15,78 olacaktır.
- Taraflar aralarına yapacakları anlaşma ile artış miktarını TÜFE değil de ÜFE oranında belirlemişlerse bu durumda oranlar arasındaki ilişkiye bakılır.
- 2021 Ağustos ayı ÜFE oranı %31,34 olduğu gözetildiğinde, kanunen belirlenen artış miktarına ait üst sınırın TÜFE oranı olarak belirlenmesi nedeniyle uygulanacak olan artış oranı %15,78 olacaktır.
- Ancak, ÜFE oranı %12,34 olsaydı, kiracının korunması ilkesi doğrultusunda uygulanması gereken artış miktarının ÜFE oranı olduğunun kabul edilmesi gerekecektir.
- Kira artışının oran üzerinden değil de miktar olarak belirlendiği hallerde, örneğin sözleşmede “her yenilenen kira döneminde bir önceki kira bedeline 500 TL zam yapılır.” gibi bir hüküm bulunması halinde miktarın(500 TL’nin) kira bedeline oranlanarak TÜFE oranının üstünde veya altında kalmasına göre sonuç değişecektir.
Bu düzenleme, kira sözleşmelerinin yenilenmesine ilişkin bir düzenleme olmayıp sözleşmelerde belirlenen artış döneminin bir yıldan uzun süreli tutulması halinde de uygulanacaktır. Bunun anlamı, kira sözleşmesi kurulurken taraflar belirlenen kira bedelinin 3 yıl süreyle sabit kalacağı konusunda anlaşmış ve sözleşmeye hüküm koyulmuşsa, 3 yılın sonunda yapılacak olan artış miktarı, ödenen kira bedeline TÜFE oranı uygulanarak tespit edilecektir. Bu durumda, kiralayanın daha önce hiç artış yapılmadığı yönündeki itirazları yerinde olmayacağından kabul edilmeyecektir.
Kira sözleşmesi kurulurken artış konusunda anlaşma yapılmış ve TÜFE’nin düşmesi durumunda kural olarak kira bedelinde indirim yapılmayacaktır. Ancak sözleşmede, kira bedelinde indirim yapılacağına dair bir anlaşma varsa, TÜFE oranı düştüğünde, kira bedelinde de indirim uygulanması gerekecektir.
- Taraflar Arasında Kira Bedelinin Artışına İlişkin Anlaşma Bulunmadığı Durumlar
Türk Borçlar Kanun’nun 344/2. Maddesinde düzenlenen bu durum “ Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.” şeklinde hüküm altına alınmış olup herhangi bir artış oranı belirlenmeyen kira bedelinin tespitine ilişkin uyuşmazlıklarda, hakim tarafından bir önceki yıla ait TÜFE oranı esas alınarak kiralanan taşınmazın durumu da göz önünde bulundurularak bir artış oranı belirlenecektir.
Hakimin hakkaniyetli olması ilkesinin önemli derecede uygulama alanı bulduğu bu durumlarda artış oranı belirtilmediği gibi indirim oranı da belirtilmediğinden, TÜFE oranının düşmesi halinde hakim kira bedelinin indirimi yönünde de hüküm tesis edebilecektir.
