Kira Depozitosu Güncel Değerden Nasıl İade Alınır? Yargıtay Emsal Kararı ve Boya-Badana Kesintisi (2026)

Yüksek enflasyon ortamında kiracı ile ev sahipleri arasında en sık yaşanan hukuki uyuşmazlıkların başında kira depozitosunun (güvence bedelinin) iadesi gelmektedir. Örneğin 5 yıl önce aylık 2.000 TL kira bedeliyle eve giren ve 1 aylık kira karşılığı 2.000 TL depozito ödeyen bir kiracıya, bugün aylık kira 25.000 TL’ye ulaşmışken tahliye anında tekrar “2.000 TL” teklif edilmesi hukuken ve hakkaniyeten kabul edilemez.

Bu kapsamlı rehberimizde; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK m. 342 ve m. 334) çerçevesinde depozitonun güncel değer üzerinden nasıl hesaplanacağını, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin emsal içtihatlarını ve boya-badana kesintilerine karşı kiracının yasal haklarını inceledik.

1. Depozito Güncel Değerden mi Yoksa Eski Rakamdan mı İade Edilir?

TBK m. 342 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz ve para olarak verilecekse kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırılmak zorundadır. Kanun koyucunun vadeli hesap şartı getirmesindeki temel amaç, depozito bedelinin enflasyon karşısında erimesini önlemektir.

Uygulamada ev sahiplerinin büyük çoğunluğu depozitoyu vadeli hesaba yatırmamakta, elden veya kendi cari banka hesabına alarak kullanmaktadır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi ve Hukuk Genel Kurulu yerleşik içtihatlarına göre; ev sahibi yasal yükümlülüğüne aykırı davranarak depozitoyu vadeli hesaba yatırmamışsa, kendi kusurundan yararlanamaz. Bu durumda “Denkleştirici Adalet İlkesi” devreye girer ve depozito tahliye tarihindeki alım gücüne uyarlanarak iade edilir.

⚖️ Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Emsal İlkesi:
“Kira sözleşmesinin başlangıcında alınan güvence bedelinin (depozitonun), sözleşme başındaki kira parasına olan oranı tespit edilmeli; tahliye tarihindeki güncel kira bedeline bu oran uygulanmak suretiyle iade edilecek güncel güvence bedeli belirlenmelidir.”

Önemli İstisna (Sözleşmedeki Açık Feragat Maddesi): Eğer kira sözleşmesinde “Verilen depozito tahliye anında faizsiz ve güncellenmeksizin alındığı miktar üzerinden aynen iade edilecektir” şeklinde açık bir hüküm varsa, Yargıtay bazı kararlarında sözleşme serbestisi (ahde vefa) gereği bu şartı dikkate alabilmektedir. Ancak matbu kontratlarda böyle bir açık feragat bulunmadığında güncel değer esastır.

2. Yargıtay’ın “Oransal Güncelleme” Hesaplama Yöntemi

Yargıtay’ın benimsediği en pratik ve hakkaniyetli hesaplama yöntemi, depozitonun ilk kira bedeline oranlanmasıdır:

3. Ev Sahibi Boya-Badana Gerekçesiyle Depozitoyu Kesebilir mi?

Tahliye aşamasında ev sahiplerinin en sık başvurduğu savunma, “Evi boyatacağım, parkeleri cilalatacağım, depozitoyu buna saydım” iddiasıdır. Oysa TBK m. 334 hükmü son derece açıktır:

• Olağan Kullanım Yıpranması: Kiracı, sözleşmeye uygun olağan kullanımdan kaynaklanan eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir. Yıllar içinde duvarların doğal olarak kirlenmesi, güneşten solması veya musluk contalarının aşınması olağan yıpranmadır.
• Boya-Badana Şartının Geçersizliği: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihadına göre; kira sözleşmesinde “ev boyalı teslim alındı, boyalı teslim edilecektir” yazsa dahi, olağan kullanımdan kaynaklanan boya ihtiyacı kiracıya yükletilemez ve depozitodan kesilemez.
• Kesinti Yapılabilecek Haller: Ev sahibi yalnızca ödenmemiş kira borcu, ödenmemiş aidat/fatura borcu veya kiracının kasıtlı/kusurlu eylemiyle oluşan olağan dışı hasarları (kırılan kapı, sökülen kombi, parçalanan tezgah vb.) somut delil ve mahkeme tespitiyle depozitodan düşebilir.

4. Kiralanan Ev Satılırsa Depozitoyu Kim Öder?

Kira ilişkisi devam ederken taşınmazın üçüncü bir kişiye satılması halinde TBK m. 310 uyarınca yeni malik kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Yargıtay kararlarına göre; eski ev sahibi depozitoyu yeni ev sahibine devrettiğini yazılı olarak kanıtlayamıyorsa, kiracı depozitosunu hem eski ev sahibinden hem de yeni ev sahibinden talep etme hakkına sahiptir.

5. Depozito İade Edilmezse İzlenecek Hukuki Yol

1. Anahtar Teslim Tutanağı ve Fotoğraflama: Ev boşaltılırken mutlaka yazılı “Anahtar Teslim Tutanağı” düzenlenmeli, evin boş ve hasarsız hali video/fotoğraf ile kayıt altına alınmalıdır.
2. 3 Aylık Hak Arama Süresi (TBK m. 342/3): Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen 3 ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra/iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmezse, banka kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.
3. Zorunlu Arabuluculuk ve İcra Takibi: Depozito elden veya normal banka hesabına gönderilmişse, kiracı güncel kira bedeline uyarlanmış tutar üzerinden icra takibi başlatabilir veya 01 Eylül 2023’ten itibaren geçerli olan dava şartı zorunlu arabuluculuk yoluna başvurarak Sulh Hukuk Mahkemesi’nde alacak davası açabilir.

6. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)